vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ( FDI ) , từ mua bán sáp nhập…

Chỉ số BĐS đã được định ảnh chi tiết từ 2010 với Thông tư 20 của Bộ Xây dựng ( Thông tư hướng dẫn thử nghiệm xây dựng và ban bố một số chỉ số đánh giá thị trường BĐS ). Theo đó , các chỉ số gồm có: chỉ số giá giao thiệp BĐS dự án thới an city, chỉ số lượng giao dịch BĐS. Chỉ số giá giao thiệp BĐS là chỉ số phản ảnh mức biến động về giá của BĐS thông qua các giao dịch Thành tựu theo thời gian; Chỉ số lượng giao du BĐS là chỉ số phản ánh mức độ biến động về số lượng , bao gồm số lượng về diện tích , hoặc BĐS giao du thành công theo thời gian.


Theo TS Nguyễn Phạm Quang Tú - Viện Kinh tế Xây dựng - Bộ Xây dựng: Nếu đánh giá thị trường dựa trên nghĩ suy cảm tính , hoặc những hiện tượng cục bộ , thì nhiều khi dẫn tới những kết luận lệch lạc và dẫn tới sự nóng lạnh thất thường của thị trường. Đứng về phía DN , ông Trương Chí Kiên - Phó giám đốc điều hành Cty Him Lam Thủ đô chia sẻ: Việc xây dựng bộ chỉ số BĐS nhu yếu cho một thị trường phát triển bền vững. Quan điểm của ông Richard Leech , tổng giám đốc Cty tham vấn và quản lý BĐS CBRE tại Việt Namcũng rất đáng tham khảo: Hiện thị trường đang rất có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn nên lượng thông báo từ các sàn giao dịch bị hạn chế cả về lượng và chất. Từ thời gian này , chỉ đến khi thị trường phục hồi , báo cáo từ những sàn giao du , Cty môi giới BĐS mới chắc chắn và khách quan do tránh được việc DN cố tình làm sai lệch báo cáo để trục lợi. Còn theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh , chỉ số BĐS đóng vai trò là một yếu tố định lượng về thị trường , ít ra về giác độ giác mạc. Điều quan trọng hơn là tính minh bạch của thị trường , cơ sở đầu vào ( số liệu ) để tính toán chỉ số này.


Tháng 8/2008 , chỉ số thị trường BĐS được thí điểm xây dựng tại TP.HCM với sự dự khán của 11 Cty môi giới BĐS được mời. Ngay từ thời khắc đó , nhiều người đã ngầm đặt niềm tin vào chỉ số thị trường BĐS ( VNREMI - Viet Nam Real Estate Market Index ) như một cơ sở chắc chắn để hiểu được bản chất giá trị thực của từng sản phẩm BĐS để mua bán hoặc đầu tư. Kèm theo sự kỳ vọng ấy là những lo ngại không có một sự hạn chế hay một trường hợp ngoại lệ nào cả có cơ sở. Băn khoăn lớn nhất chính là số lượng 11 Cty này Không hẳn đã Có thể đại diện cho toàn bộ thị trường để đưa ra chỉ số VNREMI bất chấp phần lớn các Cty khi đó đều hoạt động môi giới BĐS ( nắm bắt báo cáo chung và cung cấp thông cáo khách quan hơn DN đầu tư địa ốc ). Thậm chí , đã có lãnh đạo của một Cty tham dự xây dựng dữ liệu ý rằng sẽ không loại trừ có DN cung cấp thông báo lệch lạc để trục lợi. Vì thế , chỉ số khó lòng phản ánh đúng thị trường.


Theo Thông tư 20 ngày 27/10/2010 , giá giao du là giá của BĐS được giao du thành công thực tiễn trên thị trường trong giai đoạn tính toán , không không đắt quá giao thiệp lần đầu của BĐS mới hình thành hay mới tạo dựng. Còn nếu theo giá giao thiệp từ thị trường sơ cấp thì sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều bởi chiến lược kinh dinh của nhà đầu tư. Bộ Xây dựng đã lựa chọn 4 địa phương có thị trường BĐS phát triển: Hà Nội , TP.HCM , Cần Thơ , Đà Nẵng để toan tính thử nghiệm về bộ chỉ số này. Theo đó , các sản phẩm BĐS được lựa chọn xây dựng chỉ số gồm: BĐS để bán , sang nhượng , căn hộ cư xá , nhà riêng lẻ , và đất nền , BĐS cho thuê. Các bước để xây dựng chỉ số BĐS như sau: 1. Phân khu vực và tuyển trạch BĐS đại diện; 2. Xây dựng dữ liệu gốc; 3. Xây dựng dữ liệu so sánh; 4. Toan tính chính xác các chỉ số thịt thà BĐS. Theo kế hoạch , chỉ số đánh giá thị trường BĐS dự án golden center city được công bố hàng quý và hàng năm , nhưng đã hơn 1 năm kể từ ngày Thông tư có hiệu lực cũng như hạn cuối để các địa phương gửi thông báo về Bộ Xây dựng về việc xác định chỉ số BĐS năm 2011 , vẫn chưa có địa phương nào đưa ra được các chỉ số BĐS ( ! ).


Tìm hiểu tại Hà Nội - 1 trong 4 địa phương được thí điểm xây dựng chỉ số BĐS , đã có nhiều quan điểm ý rằng việc lấy thông báo thị trường BĐS dựa trên hướng dẫn của Thông tư 20 là khó đạt công hiệu , cũng như biểu lộ nhiều có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn trong quá trình thực hiện. Ông Trịnh Hợp Dũng - Trưởng phòng Quản lý kinh tế - Sở Xây dựng Hà Nội cho biết: Thông tư 20 chỉ dẫn lấy số liệu từ Sở Tư pháp , các phòng công chứng , qua quá trình khảo sát chúng ta nhận thấy đây là những số liệu tương đối chưa chính xác. Có lẽ bằng cách này hay cách khác , chủ đầu tư cũng như người dân muốn giảm thuế nên giá trị giao du qua hợp đồng công chứng thường rất thấp so với giá thị trường cùng thời điểm. Thêm nữa , qua các kênh như sàn BĐS , thông tin của 1 sàn cho 1 sản phẩm BĐS cụt ngủn cũng lệch so với các sàn khác. Vì thế để xử lý , phân tách báo cáo không dễ. Những người tham dự sự vụ định giá cũng mới nên việc cung cấp , xử lý báo cáo mang tính chủ quan rất nhiều từ trình độ khác nhau của những người dự khán cũng như những sàn giao thiệp BĐS. Ngoại giả , trước hiện trạng nhiều sàn BĐS đóng cửa nên việc lấy số liệu càng trở nên có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn ( ! ). Trên thực tiễn , Sở Xây dựng Hà Nội đã có tờ trình gửi Bộ Xây dựng cũng như UBND TP Hà Nội để chỉ ra những bất cập trong quy định hiện hành của các văn bản hướng dẫn như Thông tư 20 , Thông tư 14. Theo đó , Sở đã kiến nghị về cách làm phê duyệt phiếu khảo sát giản đơn hơn , ăn nhập hơn với khả năng ghi nhận báo cáo , cung cấp thông cáo của các đối tượng liên đới. Tuy nhiên , đến nay những trở về chính thức từ phía các cơ quan quản lý đầu ngành vẫn chưa xuất hiện và mọi chuyện vẫn trong thời gian… chờ.


Từ 2008 , một số Cty kinh doanh , môi giới mua bán BĐS đã bắt đầu tiến hành xây dựng bảng chỉ số giá BĐS , cập nhật đến từng tuần. Tuy nhiên , việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hành tự phát nên tính chính xác , độ tin cẩn của chỉ số giá BĐS do các Cty đưa ra cũng là điều còn phải bàn. Cty VinaLand Invest Corp - chức vụ đi hàng đầu xây dựng chỉ số giá BĐS cho từng tuần trên địa bàn TP.HCM xây dựng chỉ số giá BĐS thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống giao thông các trọng tâm môi giới của VinaLand. Sau đó , chọn các đề án điển hình , tính giá bình quân từ đó xây dựng chỉ số. Tiếp đến , Cty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín ( Sacomreal ) lại có cách làm khác với VinaLand bằng cách hàng tuần phát hành bảng giá biên soạn BĐS không chỉ trên địa bàn TP.HCM mà các khu vực trọng điểm về phát triển thị trường BĐS trên cả nước đều được cập nhật. Tuy nhiên , so sánh giữa bảng giá tham khảo của Cty Sacomreal và của Cty VinaLand lại vênh nhau đáng kể.


Đóng vai trò là tham số quy chiếu hữu lích cho DN , nhà đầu tư , khách hàng tiêu dùng , đặc biệt là công cụ công hiệu để cơ quan quản lý nắm bắt , điều tiết thịt thà một cách tốt nhất , nhưng đến nay bộ chỉ số giá BĐS vẫn chưa thật sự được quan hoài đúng mức. DN thì vẫn mạnh ai nấy a dua cách thức , mục đích riêng. Ngay trong bối cảnh thị trường đang tìm đà hồi sức , việc rốt ráo để sẵn xây dựng bộ chỉ số giá BĐS một cách chuyên nghiệp và hợp nhất từ các cơ quan đầu ngành là điều nên làm bởi chưa lúc nào việc sàng lọc DN ( về chuyên trị , năng lực cũng như tiềm lực tài chính ) lại khắc nghiệt như thời gian vừa qua , song song mọi thông báo thịt thà đang phản hồi đúng bản chất của nó.




Tại hội nghị tiếp kiến đầu năm với các hội viên và đối tác của Hiệp hội BĐS Việt Nam vừa diễn ra , các chuyên gia ý là thị trường BĐS đang có nhiều dịp "hồi phục" sau khi vượt qua căn bệnh đói vốn trong suốt một năm qua , cũng như qua quá trình thanh lọc mạnh mẽ của thị trường trong bối cảnh có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn chung của nền kinh tế.


ngó về những khó khăn của thị trường bất độngsản , ông Nguyễn Trần Nam , Thứ trưởng Bộ Xây dựng , chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam tuy rằng , năm 2012 vẫn là một năm khó khăn đối với các DN bất động sản do chịu tác động của nền kinh tế từ năm 2011. Căn nguyên dẫn tới những khó khăn cho thị trường bất động sản , Ông Nam phân tích , tín dụng và tổng bình diện thanh án nạn mù chữ M2 đã tăng quá cao từ những năm trước dẫn tới lạm phát cao.


Năm 2011 , Chính phủ đã chỉ đạo ngân hàng quốc gia kiểm soát thành công các tăng trưởng này , trong đó tăng trưởng tín dụng khoảng 12% và M2 khoảng 10%. "Nếu lạm phát được kiểm soát tốt trong năm nay và mức tăng trưởng tín dụng đạt từ 15 - 17% , thì nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế sẽ Trội hơn năm 2011" - ông Nguyễn Trần Nam nói.


ngoại giả , kiều hồi được coi là "cứu cánh" của thị trường BĐS du an thoi an city sau khi nguồn kiều hối có tốc độ tăng trưởng rất yên ổn trong nhiều năm trở lại đây. Cụ thể , năm 2011 có 9 tỷ USD kiều hối thì có tới hơn 50% đổ vào BĐS. Và năm 2012 , kiều hối vẫn là một nguồn bổ sung cho thị trường này. Cùng với đó , vốn ODA cũng là dòng vốn quan trọng trong việc phát triển hạ tầng cơ sở sau khi vốn ODA cam đoan 7 , 4 tỷ USD trong năm 2012. Điều đáng nói , BĐS không chỉ mong đợi vào hai nguồn vốn nói trên mà còn phụ thuộc cốt yếu vào nguồn vốn tín dụng nhà băng , vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ( FDI ) , từ mua bán sáp nhập…