có khả năng nói suốt cả năm 2011 , giá BĐS đất nền bình dương đã giảm rộng khắp từ các đề án ở phía tây sang các đề án phía đông Hà Nội. Theo các số liệu báo cáo của các trọng tâm môi giới BĐS trong lĩnh vực cho thấy , phía Tây Hà Nội , các dự án dọc theo quốc lộ 32 , trục đại lộ Thăng Long và đường Lê Văn Lương kéo dài đắt giá đất nền , liền kề , biệt thự giảm 30-35% so với cuối năm 2010. Điều đáng quan tâm của người cần nhà để ở là giá nhà , đất đã thực sự giảm đến mức nào? Giá nhà chung cư đã chạm đến mức lỗ của doanh nghiệp , nhà đầu tư hay chưa? biến diễn tiếp theo của thịt thà sẽ như thế nào?

Tại dự án Lê Trọng Tấn - Gleximco , hiện đất liền kề vịt đàn đẹp được chào bán với giá 60 triệu đồng/m2 , dĩ vãng giá được chào 100 triệu đồng m2. Các khu đất kém tốt hơn ở đây được chào bán với giá từ 25 triệu - 40 triệu đồng/m2. Còn đối với đất nền ở đề án Kim Chung - Di Trạch nếu mặt phố rộng đang được rao bán với mức giá từ 35-40 triệu đồng/m2 so với 50 triệu đồng/m2 hồi đầu năm 2011. Đất nền tại đề án Vân Canh cũng đắt giá rao na ná. Giá đất tại thiên đường Bảo Sơn lại chỉ còn rao 25 triệu - 30 triệu đồng/m2. Riêng đất ở lĩnh vực phía đông , nam Hà Nội như dự án Văn Phú thì giảm nhẹ hơn , hiện còn rao vào khoảng 50 triệu đồng/m2. Đất nền khu đô thị Việt Hưng cũng được rao bán với giá thấp hơn dĩ vãng độ khoảng 10 triệu đồng/m2. Khu vực phía Bắc như dự án Cienco 5 - Mê Linh , lục địa kề rao bán vào khoảng 15 triệu đồng/m2.

Thị trường căn hộ nhà tập thể lại có đặc thù riêng , tỷ dụ căn hộ chung cư cũ như ở Thanh Xuân Bắc với diện tích tầm 50m2 tầng 3 , 4 vẫn rao với giá khoảng 2 tỷ đồng/căn , tức khoảng 40 triệu đồng/m2. Như vậy là đã giảm hơn so với Ngày trước khoảng 200 triệu đồng/căn. Trong lúc đó giá căn hộ cư xá mới ở khu vực quận Hà Đông đắt giá trung bình từ 20 - 22 triệu đồng/m2; Còn ở một số nơi khác đắt giá từ 30-35 triệu đồng/m2. Hiện có một số dự án mới khởi công thuộc quận Long Biên được bán ra giá ban đầu thấp hơn 5% -10% so với giá của cư xá cùng loại ở thời kỳ quá khứ. Đáng chú ý là với sự giảm phải như vậy nhưng thịt thà BĐS vẫn rất u ám , thể hiện rõ qua hiện tượng nhiều trung tâm môi giới BĐS đã đóng cửa sớm , một số doanh nghiệp BĐS đuối sức khi không lo trả đủ lương lậu , thưởng Tết cho viên chức. Hưng thịnh công chức cho biết , Tết mới rồi không được thưởng Tết hoặc chỉ thưởng quà Tết… báo cáo tình hình thịt BĐS được năm 2011 của Bộ Xây dựng đệ trình Thủ tướng cho thấy , số lượng giao dịch nhà đất tại Hà Nội giảm mạnh từ quý II tới quý IV-2011 với khoảng 900 giao dịch thành công. Một điểm nữa đáng lưu ý rằng giá bán nhà , đất tại Hà Nội bắt đầu thực sự giảm mạnh từ cuối năm 2011 đến nay kể cả những dự án có vịt đàn đẹp , tiện lợi , hạ tầng tốt đã hoàn thiện đang chờ bàn giao nhà.

Ai cũng có khả năng thấy rằng hiện nhu cầu về nhà của người dân Hà Nội rất lớn , đa phần là của những người cần lao , công công chức chức có ngày công không cao , chưa đủ tiền tích lũy để mua sắm nhà với nếu như hiện nay. Những cơn sốt giá nhà đất của Hà Nội trong thời kì qua không phản ánh nhu cầu này của người dân mà đang chứng minh cho nhận định : Thị trường phát triển nóng là do đầu cơ. Sự đầu cơ đã làm méo mó thịt , không phản ánh bản chất cung-cầu thực của thịt thà. Cụ thể đó là định hướng xây dựng căn nhà chung cư cao cấp với diện tích khoảng trên 100m2 với giá từ 2-4 tỷ đồng của các doanh nghiệp đất nền chợ bến cát 2 trong những năm qua. Hưng thịnh nhà đầu tư thứ cấp , vì mưu cầu lợi nhuận cao từ việc mua đi bán lại , đã bỏ vốn vào cho doanh nghiệp xây dựng , xếp hàng mua căn hộ cao cấp từ khi đề án còn nằm trên giấy nên DN chỉ lo cho ra nhiều sản phẩm căn hộ loại này. Cho dù mức giá này Trái với sức mua của người lao động. Những căn hộ với giá dưới 1 tỷ đồng hợp với sức mua nhưng lại có vịt trời chưa đảm bảo hoàn cảnh sống , giao thông đi lại của người cần lao. Hơn nữa , điều khiến thịt BĐS thêm trầm lắng là do người mua có tâm lý chờ đợi giá nhà , đất giảm xuống nữa rồi đó họ mới quyết định mua hoặc đầu tư. Tuyệt đại đa số họ cho rằng mức giảm phải như trên cũng chưa nhằm nhò gì khi mà giá ngày nay Vẫn đang cao so với trước năm 2009 khi bất đầu cơn sốt.

Tuy nhiên , về giá nhà chung cư cũng rất khó để nói có khả năng giảm xuống bằng trước năm 2009. Lý do , có thể toan tính giá thành xây dựng cư xá tại thời điểm này , đồng thời so sánh với giá vàng , tốc độ lạm phát của tiền đồng thì giá nhà nhà tập thể hiện đang được chào bán là khá hợp lý. Trừ trường hợp chủ đầu tư phải bán phá giá khi lâm vào tình trạng vỡ nợ. Về giá thành sản phẩm theo toan tính của các nhà chuyên môn cho một cư xá hạng B , 20 tầng trên diện tích đất phải thuê là 13.000m2 , mật độ xây dựng 40% , giá thuê đất 15 triệu đồng/m2 cho giá thành sản phẩm là 15 triệu đồng/m2. Trong đó chi phí xây lắp cư xá chiếm tỷ trọng 55 , 1% giá thành , phí tổn thiết bị chiếm khoảng 16 , 5% , chi phí thuê đất chiếm khoảng 15% còn các phí tổn còn lại chiếm trên 10%. Do đó nếu chi phí giá thuê đất tăng gấp đôi ( mà ở Hà Nội dễ xảy ra nhất là khi thực hiện đúng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP ) thì giá căn hộ sẽ tăng thêm 20%. Cũng theo toan tính này thì giá căn hộ còn được Cầm đầu bởi giá trị của thiết bị , hạ tầng và tiện ích đi cùng...


Như vậy , thịt thà BĐS đang có xu hướng điều tiết lại giác kế và đây là dịp để các doanh nghiệp nhìn lại chính mình để vượt qua có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn và phát triển. Hẳn nhiên , lạc quan ngay trong năm 2012 thịt BĐS ổn định là điều rất khó vì Chính phủ đang tập trung thắt chặt tài chính để giảm lạm phát , các nhà băng thương mại đang có khuynh hướng tái sát nhập , giảm lãi suất cho làm ra trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang ở tình trạng suy thoái toàn cầu. Để thịt thà BĐS không lao nối tiếp lao dốc , Chính phủ đã thực hành nhiều phương pháp can thiệp như coi một số ngành BĐS không thuộc lĩnh vực phi sản xuất , rà soát rà soát các đề án BĐS , xem đề án nào cần nối để cho vay vốn , đề án nào dừng lại để tránh bớt khó khăn… Một việc nữa cũng rất cần thiết nữa như một số nơi đang thưc hiện là mua lại các căn hộ tiền lương thấp để cho người cần lao , nhân viên viên chức thuê hoặc bán thu tiền dần trong nhiều năm… Một số ám hiệu khả quan cho thịt thà BĐS đã xuất hiện như tình trạng lạm phát đã được kiểm tra , cán cân ngoại tệ được đảm bảo , tỷ giá hối đoái ổn định , việc thay sửa đối luật đất đai , dâng hiến pháp... theo hướng có phẩm chất cho người dân. Nhưng tất thảy dễ thường cũng còn phải đợi chờ đến hết năm 2012.


Khảo sát tại các sàn giao dịch hoặc trọng tâm đình chỉ sản mấy ngày gần đây cho thấy , nhiều văn phòng vẫn đóng cửa , ngừng giao thiệp , hoặc có chăng là mở cửa... lấy ngày. Trưởng phòng kinh doanh Sàn giao thiệp đình trệ sản Nam Ðại Dương ( Phố Nhổn , huyện Từ Liêm ) Hà Trung Ðiệp , dự báo , từ nay đến cuối năm , thịt thà còn có nhiều trở ngại hoặc thiếu thốn hơn so với năm 2011.


Ðại diện Sàn giao dịch đình trệ sản Trường An , quận Hà Ðông nhận định , từ nay đến hết quý II , phân khúc đất nền đề án có xác xuất còn giảm giá thêm vài nấc nữa. Tới đây , nhiều nhà đầu tư thứ cấp và nhiều chủ đầu tư bán tháo căn hộ do áp lực về tài chính sẽ tạo một mặt bằng giá mới. Tuy vậy , thịt thà tiếp kiến đón nhận sự quan tâm của khách hàng vào phân khúc nhà ở trung cấp với mức giá từ 15 - 25 triệu đồng/m2. Còn loại cao cấp , nối đóng băng.


Theo kinh nghiệm của nhiều nước , khủng hoảng đình chỉ sản thường kéo dài năm năm , rồi bắt đầu có lối ra. Ðiển hình mới nhất là Mỹ , khủng hoảng đình chỉ sản xảy ra từ năm 2007 , nhưng đến nay mới có dấu hiệu hồi phục dần sau khi giá nhà đất mặt tiền chợ thị xã bến cát nhiều nơi đã xuống từ 50% - 70%. Thị trường đình trệ sản nước ta được ghi nhận đóng băng từ năm 2010 và "xuống" giá rõ nhất từ năm 2011 vì không có người mua và do chính sách tín dụng thắt chặt , đã đưa lãi suất Ngưng lại sản lên đến hơn 20%. Tương đương với chỉ số giá đình trệ sản đã giảm trong hai năm qua , trong đó phân khúc căn hộ cao cấp bị xuống giá mạnh nhất và có khả năng sẽ xuống thêm nữa ( nhất là đất nền ) trong hai năm 2012 - 2013 , trước khi có xác xuất chạm "đáy" với mức giá thực tiễn hơn.