Hiện nay, quy trình mua bán nhà phố đã rất quen thuộc: khách hàng đặt cọc tiền, hẹn ngay ra phòng công chứng sang tên chuyển nhượng, rồi chuyển tên trên sổ đỏ là xong. Nếu mua nhà dự án thì quy trình mua như thế nào? Nhiều bạn chưa nắm rõ nên sẽ lo lắng trước quyết định mua căn hộ mặc dù thấy dự án rất tốt. đa số bạn đang trong tình trạng "nhà phố không đủ tiền mua, chung cư không dám mua, đành chịu cảnh ở trọ".
Trong bài viết này mình sẽ chia sẻ một số thông tin tương tác đến quy trình mua căn hộ từ P.KD dự án hoặc sang nhượng lại từ người khác để bạn nắm rõ và tự tin hơn trước quyết đoán với ngôi nhà cho gia đình có cuôc đời sung túc hơn.


1. Quy trình mua căn hộ từ chủ công trình
Bạn nên hiểu rằng, không phải công ty nào làm công trình căn hộ đều lãi lớn, bỡi vì nếu lãi lớn sẽ không có hiện tượng dự án chết, công ty bất động sản phá sản. Để triển khai một dự án căn hộ với số vốn hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng thì áp lực phân phối số lượng căn hộ trong dự án đến tay khách hàng là rất lớn. Theo đánh giá, một căn hộ phải bán được ít nhất 50% số căn hộ mới nằm trong ngưỡng an ninh để có thể chỉnh tranh được. Do đó, hầu hết các CĐT dự án hiện đều tiến hành cho người mua đặt cọc mua căn hộ ngay thời điểm đầu thi công. thường ngày mức giá giai đoạn đầu này rất hấp dẫn bạn.
Kinh nghiệm thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư 01
trình độ thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư - mua từ chủ đầu tư
bây giờ các Phòng kinh doanh căn hộ Luxgarden thường tiến hành bán hàng theo hình thức tổ chức, sự kiện bán hàng quy tụ để có thể nhanh lẹ bán được nhiều sản phẩm. Quy trình có thể như sau (tùy vào CĐT có đổi thay):

1. quý quý khách xem dự án: được nhân viên tư vấn thông tin dự án

2. người mua đăng ký ưu tiên/ đặt chỗ/ giữ chỗ (tên gọi khác biệt nhưng bản chất tương đồng): người mua chuyển cho chủ đầu tư một khoản tiền nhỏ (ví dụ 50 triệu) thì sẽ được CĐT xác nhận bạn có 1 suất ưu tiên mua. Hãy kiểm tra "Biên bản ghi nhớ" hay giấy tờ cam kết có quy định sẽ hoàn lại 100% số tiền không nhé. Ở bước này chưa phải là đặt cọc nên bạn sẽ nhận lại được 100% số tiền nếu không mua.

3. Chọn căn: Thông thường cách ngày công bố mở giao dịch công trình vài tuần item sẽ phân về các đơn vị bán hàng, bạn sẽ được nhân viên tư vấn chọn căn. Bỡi vì căn đẹp ai cũng thích nên sẽ xảy ra trường hợp nhiều người cùng chọn 1 căn, các Phòng kinh doanh sẽ có phương án không giống nhau, ví dụ có thể là:

- mọi khách hàng cùng ướm 1 căn sẽ được bốc thăm, ai may mắn sẽ được mua căn này tại sự kiện mở bán.
- Hoặc chủ đầu tư sẽ xét thời gian bạn đăng ký ưu tiên/đặt chỗ, bạn đăng ký sớm nhất sẽ được ưu tiên 1, sau đó ưu tiên 2, 3. Nếu có quá nhiều người đăng ký căn này bạn sẽ được tư vấn chọn căn khác có cơ hội mua nhiều hơn. Trong sự kiện mở bán sẽ giao dịch theo giờ bắt đầu tư ưu tiên 1 quyết định mua nếu không mua sẽ chuyển qua ưu tiên 2,....

4. Sự kiện lên tiếng mở bán: toàn bộ khách hàng sẽ được mời đến sự kiện công bố khai bán, P.KD dự án sẽ công bố bảng giá. khách hàng chỉ việc xem xét lần cuối và quyết đoán chuyển tiền đặt chỗ sang đặt cọc hay không. Nếu những khách hàng chưa đăng ký ưu tiên ở bước 2 sẽ đợi đến cuối buổi, còn căn nào người mua đó sẽ chọn căn mình thích.

Một lưu tâm nhỏ: Tại sự kiện rất đông bạn như vậy, bạn sẽ bị ảnh hưởng bỡi tâm lý đám đông. Đừng vì thấy thị trường quá tốt như vậy sợ không còn căn nào mà đưa ra định đoạt "còn căn nào lấy căn đó" mà chọn một căn không ưng ý. Nhà mình mua để ở dài hạn mà chọn một căn mà bạn không ưng ý sẽ không tốt tí nào. Với Kinh nghiệm tham gia các sự kiện bán hàng thì cuối sự kiện vẫn còn sót lại một vài căn đẹp. bên cạnh đó, 1-2 tháng sau người đầu tư cá nhân sẽ bắt đầu bán lại với giá chênh lệch vài chục triệu, bạn có thể tìm căn thích hợp và giao dịch mua bán lại. Mặc dù bạn phải trả thêm vài chục triệu tuy nhiên theo mình vẫn tốt hơn là mua căn xấu.

5. Ký hợp đồng cọc/thỏa thuận với chủ công trình: Bỡi vì có thể công trình chưa lắp đặt xong phần móng nên chủ đầu tư chưa ký hợp đồng mua bán cho quý quý khách được, nên bạn sẽ ký với Phòng kinh doanh hợp đồng cọc/ thỏa thuận. Trong đó có quy định thời hạn sẽ ký hợp đồng mua bán và các điều khoản phạt nếu tiến hành sai cam đoan.

6. Ký hợp đồng mua bán: Khi dự án đã xong phần móng, được sở xây dựng cấp phép đủ điều kiện bán hàng thì chủ đầu tư sẽ ký Hợp đồng mua bán căn hộ với bạn. Trước khi ký Hợp đồng mua bán bạn nên yêu cầu phía CĐT cung cấp văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của sở xây dựng nhé.

​Đến đây, các thủ tục hợp đồng đã xong. Bạn tiến hành các đợt đóng tiền theo hợp đồng và chờ dự án hoàn thành để nhận nhà.
2. Quy trình mua lại căn hộ từ chủ nhân cá nhân.
Vấn đề của bạn là bạn rất thích căn hộ ở chung cư đó nhưng không biết thông tin ngay giai đoạn đầu để mua từ chủ công trình như quy trình trên. chủ đầu tư đã bán hết cống phẩm, chỉ còn cách là bạn mua lại căn hộ trong công trình này từ người khác. Vậy quy trình này có đơn giản?

Mình chia ra làm 3 tình huống:

Tình huống 1: quý quý khách mới ký hợp đồng cọc, chưa ký hợp đồng mua bán với CĐT:

Bạn có thể làm hợp đồng cọc với người bán, hợp đồng cọc có thể không cần công chứng vẫn được pháp luật công nhận. Bạn nên ghi rõ thời hạn phải ra công chứng sang tên chuyển nhượng, các điều khoản phạt nếu các bên không bắt đầu cam kết.
Lưu ý: Trong trường hợp đến thời hạn ra công chứng mà chủ đầu tư vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với người bán, thì đây là ví như khách quan không do lỗi người bán nên theo luật dân sự nên nếu bạn không mua nữa thì người bán có thể không hề đền cọc. do vậy, để đảm bảo bạn cần thương thảo trước về tình huống này và ghi rõ trong hợp đồng cọc.

Sau khi người bán có hợp đồng mua bán sẽ tiến hành như dưới đây:
Tình huống 2: Nếu đã có hợp đồng mua bán sẽ được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng:

Bước 1: Người bán hoàn tất hầu hết các đợt thanh toán, và nộp đơn lên cho CĐT xin chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ căn hộ của mình. chủ đầu tư sẽ kiểm tra căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ không, có đang thế chấp HĐMB vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ cấp giấy thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và hóa đơn giá trị gia tăng cho số tiền đã đóng.
sở trường thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ công trình 02
sở trường thủ tục mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư - mua đi bán lại
Bước 2: Hai bên bán và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ căn hộ.

Bước 3: Một trong hai bên(bên bán hoặc bên mua đều được) ra chi cục thuế (căn hộ thuộc quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Tiền thuế tính là 2% trên giá trị Hợp đồng mua bán căn hộ. VD 1 căn hộ 2 tỷ đóng được 40% HĐMB thì tiền thuế sẽ là 2.000x40%x2%= 16 (Triệu). cẩn trọng để nhận biên lai thuế gấp rút và tránh bị "hành" nên lót cho bên thuế 3-5 triệu tùy quận.

Bước 4: Lấy biên lai về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho Phòng kinh doanh để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ. Theo luật thì khi có văn bản công chứng chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế thì chủ đầu tư bắt buộc phải xác nhận việc chuyển nhượng. Sau khi xin được xác nhận của Phòng kinh doanh là việc chuyển nhượng đã hoàn tất.

Vậy một bộ hồ sơ sau khi chuyển nhượng dự án Opal Skyview gồm những gì?
1. Hợp đồng mua bán căn hộ gốc và các phiếu thu nộp tiền các đợt
2. Văn bản chuyển nhượng đã được công chứng
3. Biên lai thông báo nộp thuế và xác nhận đã nộp thuế.
4. Xác nhận chuyển nhượng của Phòng kinh doanh

Tình huống 3: Căn hộ đã có sổ hồng. Thì quy trình mua bán nhà giống như việc mua bán nhà phố bình thường: Đặt cọc, công chứng sang tên, tiến hành bổn phận thuế, đăng ký sang tên trên sổ.

kì vọng những thông tin trên thiết thực cho bạn. Xin cảm ơn bạn đọc.

Xem thêm tại đây